Rosnący w Europie popyt na finansowanie kredytowe powoduje, że w wielu państwach poszukuje się takich rozwiązań prawnych, które pozwolą uzyskać odpowiedni środek zabezpieczenia wierzytelności przy wykorzystaniu nieruchomości dłużnika. Wśród rzeczowych form wzmocnienia wierzytelności najbardziej znane to hipoteka, dług gruntowy (Grundschuld), list dłużny (Schuldbrief) i list rentowy (Gült), jak również - zaliczane niekiedy do tej grupy - przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie. W niektórych systemach prawnych można zaobserwować istotne zmiany legislacyjne. Za przykład może posłużyć Francja, gdzie w 2006 r. wprowadzenie dotychczas nieznaną hipotekę odnawialną (hypothčque rechargeable), nazywaną również hipoteką wielokrotnie zabezpieczającą. Drogę zasadniczej reformy przepisów o zabezpieczeniach rzeczowych podjęły niemal wszystkie państwa Europy Środkowo - Wschodniej (Litwa, Łotwa, Estonia, Czechy, Węgry, Rumunia) i państwa dawnej Jugosławii, które w większości czerpią z rozwiązań niemieckich lub austriackich. Mając na uwadze następujące zmiany legislacyjne, w 2001 r., specjalnie dla państw Europy Środkowo - Wschodniej, powołano stały zespół ekspertów działający przy Związku Banków Niemieckich. W Europie są także i takie systemy prawne, gdzie zmian w przepisach o zabezpieczeniach rzeczowych w zasadzie się nie dokonuje, np. w Niemczech albo następują one w bardzo ograniczonym zakresie. Uwaga ta dotyczy, np. Austrii, czy Szwajcarii. W Polsce potrzebne jest silne i efektywne zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości. Tradycyjnym środkiem jest hipoteka. Stanowi ona ograniczone prawo rzeczowe na rzeczy cudzej związane z zabezpieczaną wierzytelnością, wynikającą, np. z umowy kredytu lub pożyczki. Hipoteka została uregulowana w art. 65 i nast. ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. t.j. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.). Przepisy o hipotece przez prawie 30 lat nie były nowelizowane. Zwracali na to uwagę liczni teoretycy prawa, jak i adwokaci, radcowie prawni, notariusze. Doktor Kostecki, prowadzący Dobra kancelaria Łódź, w toku dyskusji nad reformą przepisów, zaznaczył, że do końca 1997 r. znaczenie hipoteki w praktyce bankowej, czy w sprawach, np. o odszkodowania Łódź, było niewielkie. Wynikało to z niekorzystnej dla wierzycieli hipotecznych regulacji o kolejności zaspokajania poszczególnych należności w toku egzekucji (art. 1025§1 pkt 5 i 6 k.p.c.). Kredyty bankowe niezabezpieczone hipoteką zaspokajano z sumy uzyskanej z egzekucji z pierwszeństwem przed wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie. Dlatego do czasu zmiany przepisów poszukiwano innych środków wzmocnienia wierzytelności. Przez pewien czas szczególnie banki interesowały się przewłaszczeniem nieruchomości na zabezpieczenie. Po zmianie przepisu art. 1025 k.p.c. należnościom hipotecznym nadano wyższe pierwszeństwo zaspokojenia. Wtedy przewłaszczenie na zabezpieczenie straciło na znaczeniu, a banki coraz chętniej zaczęły sięgać po hipotekę. Sukcesywnie wzrastała liczba udzielanych kredytów. Pod adresem hipoteki zaczęto jednak zgłaszać zastrzeżenia wyliczając jej mankamenty. Coraz częściej w doktrynie cywilistycznej, jak i wśród praktyków z sektora bankowego pojawiały się głosy, że polska hipoteka jest zbyt silnie związana z zabezpieczoną wierzytelnością, co czyni ją mało elastyczną, że nie może służyć zabezpieczeniu wierzytelności w wielopodmiotowych stosunkach prawnych, a przez to nie przystaje do aktualnych potrzeb gospodarczych. Zagorzałą dyskusję na ten temat prowadzono od początku 2001 r. W tym czasie Minister Finansów powołał, działającą do dziś, Fundację na rzecz Kredytu Hipotecznego z siedzibą w Warszawie, której zadaniem jest opiniowanie projektów ustaw dotyczących zabezpieczeń na nieruchomości. Takich projektów od 2004 r. do 2009 r. przedstawiono kilka. Wśród nich znalazły się propozycje wprowadzenia do naszego prawa - na wzór rozwiązań niemieckich - długu gruntowego. Pomysłodawcy takiej zmiany uważali, że zaszczepienie w systemie polskim długu na nieruchomości pozwolić uzyskać silne, stabilne zabezpieczenie kredytu, będące doskonałą alternatywą dla hipoteki. Wobec zgłaszanych postulatów ustawodawca polski stanął przed dylematem wyboru między zmianą przepisów o hipotece albo wprowadzeniem zupełnie nowego środka zabezpieczenia. Po latach intensywnych prac zdecydował się jednak odejść od koncepcji długu gruntowego na rzecz reformy hipoteki. Zmianę uchwalono w dniu 26 czerwca 2009 r., w przeciągu zaledwie 7 miesięcy od złożenia projektu ustawy w Sejmie. Konsultacje projektu z przedstawicielami sądów wieczystoksięgowych podjęto dopiero po kilku miesiącach od uchwalenia ustawy. Dlatego niektóre zmiany nie zostały do końca przemyślane. Co ważne, nowelizacja wejdzie w życie w dniu 20 lutego 2011 r., ale znajdzie zastosowanie tylko do hipotek, które powstaną dopiero po tej dacie. Jest to istotna uwaga, gdyż w Polsce w 2009 r. udzielono 200 tys., a do końca 2010 r. przewiduje się udzielenie 230 tys. kredytów zabezpieczonych na nieruchomości. Co roku ustanawia się co najmniej 400 tys. hipotek, do których jeszcze przez dziesięciolecia zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące przed zmianą. Doktor Kostecki, założyciel Polecana kancelaria w Łodzi, postawił pytanie, w jakim zakresie obowiązująca regulacja hipoteki rzeczywiście wymaga zmiany? Czy odbiega ona od rozwiązań przyjętych w innych systemach prawnych? Czy mankamenty znanej nam hipoteki usunąłby dług gruntowy? Jakie rozwiązania prawne można by podpowiedzieć ustawodawcy? Odpowiedź wymaga przedstawienia hipoteki na szerokim tle prawnoporównawczym. Badania należy prowadzić na gruncie czterech wybranych, moim zdaniem, kluczowych dla podjętego tematu, systemów prawnych, mianowicie austriackiego, niemieckiego, szwajcarskiego i francuskiego. Pozwoli to dostrzec niedoskonałości hipoteki obowiązującej w naszym porządku prawnym. Następnie poszczególne problemy występujące przy hipotece należy poddać analizie na gruncie przepisów o zabezpieczeniach nieakcesoryjnych, przede wszystkim o długu gruntowym według modelowego rozwiązania obowiązującego w prawie niemieckim, a także na gruncie przepisów o liście dłużnym i liście rentowym, obowiązujących w prawie szwajcarskim. Takie porównanie pozwoli uzyskać bardzo ciekawe efekty badawcze i wskazać kierunki pożądanych zmian w prawie polskim. Adwokaci Łódź dokonywali analizy wybranych zabezpieczeń na nieruchomości na kilku płaszczyznach. Rozważania skupili na zabezpieczanej wierzytelności, powstawaniu poszczególnych praw zastawniczych, ich treści, zakresie zabezpieczenia, a także na ważnym dla praktyki przenoszeniu zabezpieczonej wierzytelności i jej wygaśnięciu. Prezentując hipotekę wskazywali, że na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów zasada szczegółowości i akcesoryjności hipoteki stoi na przeszkodzie zabezpieczeniu hipoteką więcej niż jednej wierzytelności, np. kilku kredytów udzielonych dłużnikowi przez ten sam bank na sfinansowanie inwestycji budowlanej. Taką możliwość stwarza chociażby prawo francuskie (por. art. 2421 zd. 1 k.c. franc.), czy niemieckie (§1190 ust. 1 k.c. niem.). W praktyce doskonale sprawdza się w tym zakresie także dług gruntowy. Prawnicy podkreślali jednak nadużycia, zwłaszcza w obrocie konsumenckim, gdzie dług gruntowy próbuje się wykorzystywać do zabezpieczenia bliżej nieokreślonych wierzytelności, co do których nie wiadomo nawet, czy powstaną w przyszłości. W dalszej części argumentacji Dobry adwokat Łódź podjął problem, mający istotne znaczenie w praktyce, dotyczący dopuszczalności zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących kilku wierzycielom, np. kilku bankom w stosunku do tego samego dłużnika. Taka sytuacja występuje przy wierzytelnościach konsorcjalnych, które w praktyce służą, np. finansowaniu budowy autostrad, stadionów, czy innych poważnych inwestycji gospodarczych. W tym wypadku zabezpieczenie w postaci długu gruntowego sprawdza się znakomicie. Przy hipotece w prawie polskim jej wykorzystanie dla wzmocnienia kilku wierzytelności może nastąpić tylko wyjątkowo, gdy mamy do czynienia z solidarnością wierzycieli albo współwłasnością łączną, np. jeżeli wierzyciele są wspólnikami spółki cywilnej. Takich konstrukcji nie wykorzystuje się jednak przy kredytach konsorcjalnych. W aktualnym stanie prawnym można tylko ustanowić odrębne hipoteki dla każdego z wierzycieli uczestniczących w konsorcjum. Jednakże wtedy każda z hipotek miałaby inne pierwszeństwo, co nie dałoby się pogodzić z interesami wierzycieli i dyskwalifikowałoby takie rozwiązanie. W nowelizacji, która wejdzie w życie 20 lutego 2011 r., ustawodawca zaproponował pewne rozwiązanie omawianego problemu, które - zdaniem adwokata - rodzą szereg wątpliwości. Nowe przepisy wprowadzają nieostre wyrażenia, jak np. wierzytelności służące finansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Wprowadzają również nieznaną dotąd w ustroju ksiąg wieczystych funkcję administratora hipoteki, który ma reprezentować interesy wierzycieli hipotecznych (art. 682 u.k.w.h.).Inny problem, na który wskazał Doktor Kostecki, Ceniony adwokat w Łodzi, dotyczy możliwości podstawienia innej wierzytelności na miejsce wierzytelności dotychczas zabezpieczonej, np. nowego kredytu na miejsce poprzednio udzielonego. W praktyce kredytowej takie rozwiązania są bardzo potrzebne. Przy niemieckim długu gruntowym zmiana zabezpieczonej wierzytelności jest w pełni dopuszczalna, gdy wysokość nowej wierzytelności mieści się w dotychczasowej sumie zabezpieczenia wpisanej w księdze wieczystej. Polskie prawo hipoteczne aktualnie takiego rozwiązania nie reguluje, w przeciwieństwie do rozwiązań hipoteki francuskiej, czy niemieckiej. Dlatego - jak się przyjmuje - jedynym sposobem zastąpienia wierzytelności jest nowacja zobowiązania (art. 506 k.c.). Przyjął, że przy nowacji hipoteka pozostaje w mocy tylko, jeżeli właściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenia (art. 507 k.c.) i to najpóźniej w chwili odnowienia zobowiązania. W przeciwnym razie hipoteka wygasa. Z nowacją wiążą się jednak szczególne problemy. Przez odnowienie dochodzi bowiem do zmiany treści hipoteki, gdyż zasada szczegółowości hipoteki wymaga wpisania nowej wierzytelności w miejsce pierwotnej w księdze wieczystej. Powstaje konieczność zachowania szczególnej formy dla oświadczenia właściciela obciążonej nieruchomości (art. 248§1 k.c.) oraz uzyskania zgody, także w szczególnej formie, od osób trzecich, których praw zmiana taka dotyka (art. 248§2 k.c.). W tym zakresie przepisy wymagały pilnej zmiany. W toku dyskusji, omawiając treść zabezpieczeń rzeczowych, np. w sprawach budowlane Łódź, Doktor Kostecki, zarządzający Kancelaria Prawnicza w Łodzi, poruszył temat charakteru prawnego odpowiedzialności właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką niebędącego osobistym dłużnikiem. Jest to kwestia niezwykle sporna w doktrynie cywilistycznej. Powstaje bowiem pytanie, czy właściciel ma obowiązek zaspokojenia wierzyciela, czy tylko ponosi czystą odpowiedzialność rzeczową? Na ten temat wypowiadało się wielu przedstawicieli nauki, adwokatów, radców prawnych, notariuszy, ale problem do dziś jest nierozstrzygnięty. Sam ustawodawca kwestii tej nie wyjaśnia w sposób przecinający wszelkie spory. Adwokat Łódź wskazał, że teoria spieniężenia nieruchomości (Verwertungsrecht), czyli czystej odpowiedzialności rzeczowej, jest charakterystyczna dla zabezpieczeń nieakcesoryjnych, m. in. dla niemieckiego długu gruntowego (Grundschuld) i szwajcarskiego listu rentowego (Gült), które są całkowicie oderwane od zabezpieczanej wierzytelności. Natomiast przy hipotece w prawie polskim (podobnie szwajcarskim, austriackim) pozycję właściciela nieruchomości określa się zgodnie z teorią obligacji realnej (Realobligation). W dalszej części dyskusji Adwokaci Łódź podjęli niezwykle ważny problem zakresu zabezpieczenia wierzytelności. To trudne zagadnienie, przysparzające w praktyce wielu problemów. Przy długu gruntowym zakres zabezpieczenia, w tym roszczeń o odsetki i koszty postępowania, wyznacza suma wpisana w księdze wieczystej. Podobnie zakres zabezpieczenia przedstawia się przy hipotece kaucyjnej w wielu europejskich systemach prawnych, w tym także w prawie polskim. Natomiast przy zwykłej hipotece sporne jest, czy hipoteka niezależnie od wpisu zabezpiecza roszczenia o należności odsetkowe. Przyjęli, że w naszym prawie z mocy ustawy chronione są tylko odsetki ustawowe za opóźnienie, natomiast wszystkie inne rodzaje odsetek wymagają zastrzeżenia w księdze wieczystej. Komplikacje stwarza również zabezpieczenie roszczeń o odsetki liczone według stałej i zmiennej stopy procentowej. Adwokaci doszli do wniosku, że odsetki w wysokości stałej należy wzmacniać hipoteką zwykłą, zaś odsetki liczone według zmiennej stopy procentowej, co jest zasadą w umowach kredytowych, powinny być zabezpieczane hipoteką kaucyjną. Zmiana przepisów o hipotece, która wejdzie w życie w dniu 20 lutego 2011 r., modyfikuje zakres zabezpieczenia hipoteką w ten sposób, że nakazuje wpis określonej sumy pieniężnej w księdze wieczystej, w której mają mieścić się wszelkie uzgodnione przez strony roszczenia o należności uboczne. W przekonaniu prawników, będzie to skutkować zawyżaniem sumy hipoteki i nadzabezpieczeniem pierwotnym, z którym swego czasu walczono w Niemczech i Szwajcarii. W dalszej kolejności Doktor Kostecki, Adwokaci Łódź, przedstawił zagadnienia związane z przenoszeniem zabezpieczonej wierzytelności. Przy długu gruntowym wierzytelność i zabezpieczenie funkcjonują niezależnie od siebie i każde z nich może być przedmiotem odrębnego rozporządzenia, co stwarza ryzyko dla właściciela obciążonej nieruchomości, że może być pociągnięty do podwójnej zapłaty. Przy hipotece wierzytelność i zabezpieczenie pozostają ze sobą w związku określonym przepisami ustawy. Jego natężenie jest słabsze np. w prawie francuskim, gdzie dopuszcza się przeniesienie samej hipoteki bez wierzytelności. Rozporządzenie wierzytelnością hipoteczną w prawie polskim jest w wielu aspektach zbliżone do rozwiązań austriackich. W naszym systemie, przy przenoszeniu hipoteki kaucyjnej stosuje się tylko przepisy o przelewie (art. 509 i n. k.c.) lub przepisy ustaw szczególnych, np. ustawy o obligacjach. Przy zwykłej hipotece należy w pierwszej kolejności opierać się o rozwiązania ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 79 i nast. u.k.w.h.) i przestrzegać silnie działającej tu zasady akcesoryjności hipoteki. Tylko uzupełniająco stosuje się rozwiązania kodeksu cywilnego o cesji. Wyłaniają się tu trzy zasadnicze problemy. Po pierwsze, czy przelew wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje z mocy ustawy przeniesienie także hipoteki, czy też wymaga odrębnego rozporządzenia hipoteką. Przyjąłem, że zastosowanie znajduje w tej sytuacji art. 509§2 k.c., a zatem w ślad za przelaną wierzytelnością przechodzą na cesjonariusza wszelkie związane z nią prawa akcesoryjne, w tym hipoteka. Po drugie, powstaje problem, czy skutek w postaci przeniesienia hipoteki następuje automatycznie, czy też dopiero z chwilą wpisu nabywcy w księdze wieczystej. Doktor Kostecki doszedł do wniosku, że wpis cesjonariusza wierzytelności hipotecznej ma znaczenie jedynie deklaratywne, a przez to przejście na niego hipoteki następuje już w chwili cesji wierzytelności. Po trzecie, sporne jest, jakie skutki pociąga za sobą wyraźne wyłączenie hipoteki przez strony spod przelewu wierzytelności hipotecznej. Uznał, że takie postanowienie jest nieważne i na jego miejsce wstępuje regulacja ustawowa z art. 509§2 k.c., a zatem hipoteka i tak przechodzi na cesjonariusza. Przy przenoszeniu wierzytelności zabezpieczonej rzeczowo pojawia się również problem związany z działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chroni ona nabywcę wierzytelności hipotecznej, który zawierając umowę przelewu nie wiedział, np. że kredyt hipoteczny opisany w księdze wieczystej w rzeczywistości został już spłacony. Poważny spór doktryny polskiej dotyczy skutków działania rękojmi. Większość autorów polskich, podobnie jako większość doktryny niemieckiej, jest zdania, że rękojmia umożliwia tylko skuteczne nabycie przez cesjonariusza samej hipoteki, natomiast nabycie przez niego wierzytelności hipotecznej objęte jest fikcją. Adwokat, znany chociażby ze spraw odszkodowania Łódź, czy rozwody Łódź, przyjął odmienny pogląd, iż rękojmia pozwala nabyć wierzytelność hipoteczną, jak i hipotekę, przy zastrzeżeniu, że cesjonariusz może żądać zaspokojenia wyłącznie od właściciela obciążonej nieruchomości. Krytycznie ocenił uchylenie w ramach nowelizacji art. 80 u.k.w.h. rozciągającego działanie rękojmi na wierzytelność hipoteczną. Taki zabieg legislacyjny pozbawia ochrony cesjonariusza działającego w zaufaniu do treści wpisów w księdze wieczystej, chociaż w systemach innych państw europejskich taka ochrona w ramach rękojmi jest zapewniona. W końcowej części dyskusji Doktor Kostecki zajął się skutkami prawnymi wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności. Przy długu gruntowym zdarzenie to nie ma wpływu na trwanie prawa zastawniczego, co najwyżej mogą wystąpić skutki obligacyjne określone w umowie zabezpieczającej, np. właściciel obciążonej nieruchomości nabędzie roszczenie o przeniesienie na niego długu gruntowego. Przy zwykłej hipotece, zgodnie z zasadą akcesoryjności, choćby częściowe wygaśnięcie wierzytelności, np. wskutek częściowej spłaty kredytu, powoduje częściowe wygaśnięcie hipoteki. Wyjątek dotyczy, np. systemu francuskiego, czy belgijskiego, gdzie hipoteka wygasa tylko przy zupełnym umorzeniu wierzytelności. W prawie polskim zasadą jest, że zwykła hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności hipotecznej (art. 94 u.k.w.h.). Brakuje regulacji prawnej, która pozwalałaby na wykorzystanie zwykłej hipoteki dla zabezpieczenia kolejnych wierzytelności. Inaczej jest przy hipotece kaucyjnej, która pozostaje w mocy, jeżeli z określonego stosunku prawnego mogą powstać jeszcze w przyszłości kolejne wierzytelności nadające się do zabezpieczenia. Na koniec Doktor Kostecki, prowadzący znana kancelaria miasta Łódź, omówił następstwa wygaśnięcia rzeczowego zabezpieczenia. W tym wypadku w poszczególnych systemach prawnych stosuje się różne rozwiązania. Konkurują trzy zasady: szwajcarska zasada stałych miejsce (niem. System des festen Pfandstellen), hipoteka właściciela (niem. Eigentümerhypothek) występująca w prawie austriackim i niemieckim, prawo rozporządzenia zwolnionym miejscem hipotecznym w systemie austriackim oraz zasada posuwania się zabezpieczeń naprzód (niem. Nachrückungssystem). Ta ostatnia działa zarówno przy długu gruntowym, jak i przy hipotece w prawie polskim. Wskazał, że może ona prowadzić do zachwiania równowagi między stronami i do nieuzasadnionego uprzywilejowania tych wierzycieli, którzy mają niższe pierwszeństwo niż zabezpieczenie, które wygasło. Dlatego pozytywnie adwokat Łódź ocenił wprowadzenie przez ustawodawcę alternatywy dla dotychczasowego rozwiązania przez przyznanie właścicielowi nieruchomości prawa rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Uznał jednak, że ustawodawca niedostatecznie przeanalizował doświadczenia państw europejskich związane z tą konstrukcją, przez co nowa regulacja budzi zastrzeżenia. W podsumowaniu dyskusji wskazał Doktor Kostecki, iż nie można mówić o idealnym zabezpieczeniu na nieruchomości. Dla polskiej gospodarki najbardziej odpowiednim środkiem wzmocnienia wierzytelności pozostaje hipoteka. Wprowadzenie do prawa polskiego długu gruntowego nie byłoby właściwym rozwiązaniem. Brak akcesoryjności tego typu zabezpieczeń w poważny sposób zagraża interesom właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, a w praktyce prowadzi do poważnych nadużyć. Przed takimi zagrożeniami chroni hipoteka. Dlatego słusznie ustawodawca zdecydował się na jej zmianę i wprowadzenie pewnych nowych rozwiązań, aczkolwiek zmiany nie zostały do końca przemyślane. Niepotrzebnie ustawodawca zrezygnował z podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną. Adwokaci Łódź zgodzili się z autorem referatu, że w ramach nowelizacji warto było rozważyć przywrócenie hipoteki właściciela i wprowadzenie hipoteki listowej dla usprawnienia obrotu wierzytelnościami hipotecznymi.

Kancelaria Łódź - Adwokat Łódź - Adwokaci Łódź - Odszkodowania Łódź - Budowlane Łódź - Rozwody Łódź - Spadkowe Łódź - SEO -